2. 상권/입지분석

초보자 음식점 창업하기 2. 상권/입지 분석

 

역시 기초자료는 프랜차이즈 경영가이드 총서 4권(블로그 프랜차이즈 노하우에 링크있음)을 참조하십시오.

 

상권분석은 앞서 창업아이템이 선정되면 그 아이템에 따라 분석 방법이 조금씩 다릅니다.

 

여기서는 음식점 창업하기에 맞추어 점심과 초저녁 식사 판매와 저녁시간 주류판매를 겸하는 음식점에 맞는 상권분석 방법과 입지선정 방법을 알아보겠습니다.

 

같은 위치의 점포라도 업종에 따라서 상권의 범위가 달라진다. 보통 소비활동은 도시의 구조에 따라서 거주지 부근, 부도심, 도심 등으로 구분할 수 있는데, 식품이나 일용잡화는 거의 거주지 부근에서 구입하고, 전문품의 경우에는 부도심 등 도심의존도가 높다.

이와 같이 업종과 품목에 따라서 사람들의 이동거리가 다른 것은 소비자들의 소비 패턴이 다르다는 것을 의미한다. 당연히 소자본 점포 창업의 경우 이와 같은 소비자들의 소비패턴을 파악해야 올바른 입지선정이 이루어질 수 있다.

물론 업종에 따른 상권의 범위는 어떠한 제약조건이 없을 때 가능한 최대상권의 범위일 뿐 실제로는 각종 요인에 의해 좁아진다.

 

중국음식점, 일반 음식점(소규모), 각종 분식 등 노하우가 특별히 필요 없는 일반음식점은 상권의 범위가 보통 500m 이내이다.

하지만 패스트푸드점(대형), 전문한식점, 대형 일식횟집, 전문 분식점 등 노하우가 필요한 전문음식점은 상권이 넓다.

 

상권은 보통 두 가지 의미로 쓰인다.

첫째, 상가가 형성되어 있는 범위 전체, 즉 A 급지, B 급지, C 급지의 합을 가리킨다.

예를 들면 신촌상권, 신림상권, 대학로상권이 그것이다.

둘째, 한 상권 안에서 각 점포의 위치조건, 즉 입지조건에 따른 상권의 범위를 가리킨다. 결국 이때는 상권이나 입지조건이 같은 의미가 된다.

‘음식점은 입지산업’ 이라고 한다. 결국 소자본을 가지고 시작하는 점포창업에 있어서 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

 

사실 음식점 창업에서 좋은 상권은 누구나 가고 싶다. 하지만 소자본 초보자는 처음부터 주요상권에서 장사를 시작하면 불리하다. 창업자금도 많이 들 뿐더러 그 상권에는 나보다 훨씬 노하우가 많고 내가 할려고 하는 아이템과 겹치는 점포들이 많아 성공가능성이 높지 않다.

 

A급 상권이 아니더라도 기대 이상의 수익을 올릴 수 있는 B급, C급 상권도 있으니 가능하면 내가 아는 상권에서 주요 입지를 선정하는 것을 권한다.

 

입지조건 분석은 개개 점포의 성패를 파악하는 것이다.

 

당연히 입지조건 분석에서는 개개 점포의 구조, 규모, 및 업종 등 점포 자체의 조건 분석이 더 따르게 된다.

입지조건에 따라서 상권의 범위는 다르다. 즉 접근성과 가시성이 좋은가 나쁜가에 따라서 상권이 좋은가 나쁜가가 판가름 나는데, 보통 A,B,C 세 등급 정도로 분류 하고 있다.

 

위치가 좋으면 당연히 상권의 범위가 넓을 것이며(A급지), 위치가 그 상권에서 제일 나쁘면 상권의 범위가 좁을 것(C급지)은 당연하다. 이렇게 점포의 위치(입지)를 분석해 보면 A,B,C 세 급지로 나뉜다.

 

그림 ①

버스정류장

4차선 도로

6 m 도 로

6 m 도 로

버스정류장

 

① A급지는 상권의 범위가 넓다

A급지는 어느 상권에서든지 상권의 범위가 넓다. 즉 점포 앞으로 지나다니는 유동 인구는 물론 배후지에 거주하는 주민까지 흡수할 수 있다. 따라서 같은 상권 안의 B,C급지 보다 입지조건이 월등히 좋다. 당연히 점포 보증금과 권리금도 매우 높다.

 

A급지는 주택지 상권이든 역세권이든 대개 버스정류장이나 지하철역 대로변에서부터 골목 초입까지에 주로 형성된다.

그림 ①처럼 A급지는 대체적으로 버스 정류장 앞이나 지하철 앞, 또는 사거리 주위이다.

그림에서 사거리 왼쪽은 대로변과 골목 초입까지만 A급지이다. 그렇다면 사거리의 오른쪽 상권은 어떨까? 버스정류장을 끼고 있어 A급지가 왼쪽 상권보다 넓다.

여기에서 유심히 살펴 볼 것이 있다. 바로 버스 정류장은 대개 그 지역의 중심지에 있다는 사실이다. 따라서 6m골목길은 먹자골목으로 형성될 가능성이 높다.

 

② 그림 ①에서 살펴본 6m 골목길이 50~100m 이내에서 다른 인도 (4~8m 이내의 도로)와 교차하고 있는 경우에는 그 사거리까지 A급지에 속한다.

그림②

버스정류장

4차선 도로

6 m 도 로

버스정류장

* 그림 ①에서 6m 골목길의 급지 변화를 나타낸 그림

그림 ②에서 보듯 6m 골목이 50~100m 이내에서 다른 인도와 교차하여 상권이 형성되면 그 상권은 매우 활발해진다. 따라서 대로변에서 먹자골목 사거리까지 A급지에 속한다.

이와 같이 먹자골목이 A급지가 되는 경우는, 상권이 좋은 역세권이나 대학가에서는 흔히 볼수 있다. 주택지에서는 이 정도로 상권이 활발한 곳이 그다지 많지 않다.

 

③ B급지는 A급지보다 상권의 범위가 좁다

B급지는 A급지보다 상권의 범위가 좁다. A급지는 유동인구를 흡수하고 있지만, B급지는 유동인구의 일부만 흡수하며 배후자에 거주하는 주민을 흡수하는 것은 A급지와 같다. 따라서 같은 상권내의 A급지보다는 입지조건이 좋지 않지만 C급지보다는 낫다.

B급지는 유동인구를 상대하는 판매업보다는 맛으로 승부할 수 있는 음식점이 적합하다. 즉 음식점으로서는 B 급지가 A급지만큼 유용성이 있다.

- 대로변이라도 버스정류장이나 지하철역을 끼지 않은 상권은 B급지인 경우가 많다. B급지 는 A급지와 연결된 골목길인 경우가 많다.

- 먹자골목길이 50~100m 이내에서 다른 인도와 교차하고 있는 경우, 그 사거리를 지난 다 음 부터가 B급지에 속한다.

- 한편 이 골목길이 50~100m 이내에서 다른 차도와 교차하고 있으면 그 교차서거리까지의 골목길이 B급지이다.

 

④ C 급지는 상권의 범위가 매우 좁다

주택지 상권의 C급지에서는 소규모로 장사를 하되 반드시 시설비가 들지 않는 업종을 선택해야 한다. 특히 이곳에서 체인점을 한다면 그 순간 망하는 걸로 들어선 것이나 마찬가지다.

- 버스정류장이나 지하철역이 대로변 중 배후지에 거주인구가 적을 때는 이 대로변은 거의 C급지에 속한다.

- 또한, 먹자골목이 50~100m 이내에서 다른 차도와 교차하고 있는 경우, 그 교차사거리 건 너편은 C급지가 된다.

- A급지든 B급지에서 곧바로 15‘ 이상 경사진 오르막길은 C급지에 속한다.

- A급지가 아닌 대로변에 이어진 주택가 골목은 거의 C급지에 속한다.

 

⑤ 점포의 구조와 규모는 다음을 파악해야 한다.

- 전용면적 : 등기부등본 등재면적

- 점포 전면 길이와 점포 모양 : 점포의 전면이 길수록 좋다. 이는 간판의 홍보효과도 크다.

- 출입구의 위차와 크기 : 창문의 위차와 크기

- 기둥의 위차와 크기 : 기둥의 활용도 고려

- 층의 위치, 계단의 위치와 넓이 및 경사도 확인

- 건물 내 천장의 높이

- 건물 및 영업시설의 노후상태

- 건물 전체 규모와 업종구성의 내용

 

 

건사 정용활 대디, 직장인 집에서는 고3 아들, 고1 딸의 아빠, 사회에선 작지만 깊이있는 기업의 촉망받는(?) 직장인, 가정과 직장의 식구들을 한 마음으로 사랑하는 휴머니스트랍니다. 두 아이의 아빠로 건강식품 관련, 15년 비즈니스에 필요했던 지식 관련 정보들을 꼼꼼히 소개할게요.