2. 상권/입지 분석 - 입지와 관련된 창업상식

초보자 음식점 창업하기 2. 상권/입지 분석 - 입지와 관련된 창업상식

 

(1) 주택지 상권의 입지조건과 업종분포

①A급지 : 은행, 대형 판매시설, 금은방, 안경점, 유명의류 직매점, 약국, 커피 전문점, 제과점, 화장품가게, 가전제품 대리점 등 주로 선매품이나 고급품을 취급하는 판매업종이 밀집 해있다.

②B급지 : 사진관, 꽃가게, 문구점, 완구점, 책방, 속옷가게, 신발가게, 슈퍼마켓, 유아복 및 용품점 같은 생필품을 취급하는 업종이 주류를 이루며 각종 음식점이 밀집해 있다.

③C급지 : 카센터, 우유대리점, 표구점, 수석가게, 이발소, 철물점, 자전거 및 오토바이 가게, 지물포, 부동산 중개업소(최근에는 부동산 중개업소도 A급지에 입지하는 경우가 드물지 않다)낚시용품점, 신문 보급소, 중화요리점 등 판매업종이나 음식점 보다는 기술위주의 업종이 주류를 이룬다.

④음식점이나 판매업은 그 상권에 같은 업종이 50~60% 정도 분포되어 있을 때 장사가 오히려 잘된다. 30% 안팎에 불과하면 음식업이나 판매업이 안되는 상권이므로 피하는 것이 좋다. 반면, 서비스업은 같은 업종이 적을수록 좋다.

⑤ 역세권의 유명상권은 가게수가 대부분 200개 이상으로서 각 상권마다 독특한 특징이 있어 업종분포를 보면 호황, 불황인 업종을 알 수 있다. 그러나 주택지에서는 그 상권만의 독특한 특징이 없고 모든 업종이 골고루 분포되어 있어 업종분포에 큰 의미는 없다.

 

(2) 장사는 오른쪽보다는 왼쪽이 잘 된다.

대개 먹자골목을 보면 양쪽으로 상가들이 형성되어 있다. 그런데 대부분의 사람들이 들어가는 방향(반대방향에서는 많이 들어오지 않는다) 즉 주동선에서 보았을 때 오른쪽보다는 왼쪽에 있는 상가가 더 잘 된다. 우리는 어렸을 때부터 좌측통행에 길들여져 왔고 횡단보도를 건널 때에도 먼저 왼쪽부터 살핀다. 이러한 것이 습관이 되어 골목을 걸으면서 시선은 왼쪽을 살피게 되는 것이다.

단 사통팔달인 곳에서는 상관이 없고 주로 주택지 상권 등과 먹자골목 일부에서 통용되는 법칙이다.

 

(3) 가게는 낮은 데로 임하라

어떤 지역이든 전체가 논바닥처럼 평평한 곳은 한 군데도 없다. 모두가 약간은 높고 낮게 연속적으로 이어져 있다. 그렇다면 어떤 곳이 좋은 상권일까?

말할 필요도 없이 낮은 곳이 좋다. 교통망도 대부분 낮은 곳을 중심으로 형성되어 있다.

봉천동의 경우, 산꼭대기에는 구멍가게 정도만 있고 산 맡의 낮은 지대는 상권이 활성화 되어 있으며, 특히 학원가는 땅 짚고 헤엄치기다.

“언덕길에 있는 상가는 피하라”는 말도 같은 원리이다. 보통 상권은 도로(차도가 아닌 6~8m 정도의 인도) 양쪽에 형성되어 있는데 도로도 역시 높고 낮은 데가 있게 마련이다. 이때 역시 약간이라도 낮은 쪽에 가게가 유리하다. 말 그대로 “낮은 곳에 임하소서”이다.

더불어 한 건물에서도 같은 업종이면 지하1층과 지하2층중 어는 층을 더 이용할까? 보증금이나 월세는 지하1층보다 2층이 더 높다. 하지만 이용률은 그와 반대로 2층보다 지하2층이 더 높다. 즉, 지상1층에 비해 2층은 약 60%, 지하1층은 약 70%정도의 이용률을 보이고 있다. 그런데도 2층이 보증금이나 월세가 더 비싸다. 그 뿐인가 권리금도 2층이 더 비싸다. 그 이유는 환경과 건강문제 때문일 뿐이다.

“장사는 낮은 데로 임하라”

 

(4) 상가의 연속성을 끊는 시설들

상가의 연속성을 끊는 것으로는 창고시설 같은 것이 있다. 이삿짐 센타, 카센터, 우유대리점, 표구점 등이 대표적이다. 이와 같은 시설들은 상가의 흐름을 끊는데 특히 밤에 보면 그것이 극명하게 드러난다.

각종 상점들은 조명과 간판, 불빛으로 손님을 유인하고 있는데 위와 같은 시설이 있으면 그 주위가 어둡고 음습해지는 것이다. 당연히 손님들은 그 앞쪽에서 상품을 구입하거나 이용하고 만다. 어둡고 음습한 곳 너머까지는 안 간다는 말이다. 따라서 그 뒤쪽에 있는 상가는 유동인구가 감소하여 앞쪽보다는 상권이 죽는다.

 

 

 

건사 정용활 대디, 직장인 집에서는 고3 아들, 고1 딸의 아빠, 사회에선 작지만 깊이있는 기업의 촉망받는(?) 직장인, 가정과 직장의 식구들을 한 마음으로 사랑하는 휴머니스트랍니다. 두 아이의 아빠로 건강식품 관련, 15년 비즈니스에 필요했던 지식 관련 정보들을 꼼꼼히 소개할게요.