알고 보면 쉬운 법률 꿀팁 - 상가임대차보호법

알고 보면 쉬운 법률 꿀팁 - 상가임대차보호법

  1. 보증금 지키기
    1) 환산보증금 자세히 보기
      환산보증금이란 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)에 따라 보증금과 월세환산액을 합한 금액
      환산보증금 = 보증금 * (월세*100)
      예: 보증금액 5000만원, 월에 임차액 200만원인 상가의 경우,
        5000만원 + (200만원*100) = 2억5천만원이 환산보증금
      환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호범위를 구분
        서울 : 4억 이하
        수도권 : 3억천 이하
        기타 광역시 : 2억4천 이하
        그 외 : 1억8천 이하
      환산보증금 내 : 대항력 o / 보증금 우선변제 o / 계약갱신권(5년) o / 권리금 o
      환산보증금 초과 : 대항력 ? / 보증금 우선변제 x / 계약갱신권(5년) ? / 권리금 o
        * 단, 2015.5.13 이후 임대차계약이 체결되거나 또는 갱신에 합의(묵시적 갱신 포함)한 경우에만 대항력 인정

 

    2) 계약 후 필수조치
      대항요건 : 인도(인수) + 사업자등록 신청(신청 다음날 효력 발생 - 다음날 기준 등기부 열람)
        Tip1. 사업자등록증은 임대차계약 잔금일 전날 신청한다.
        Tip2. 잔금일에도 등기부 열람
      대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 '민사집행법'에 따른 경매 또는 '국세징수법'에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가임대차보호법 제5조 제2항)
      배당요구 등 관련 절차 준수 필수

 

    3) 보증금 받기 전에 나가야 할 때
      인도 + 사업자등록증 중 하나라도 잃으면 대항력 & 우선변제권 상실
        즉, 보증금을 받기 전 조치 없이 이사 나가면 대항요건, 우선변제권 상실
        이런 경우 필요한 조치가 임차권등기명령제도(상가임대차보호법 제6조)

 

  2. 계약기간 지키기
    1) 묵시적 갱신
      임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지
      임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우
      그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 1년간 임대차한 것으로 본다.
        (임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고 가능, 3개월 후 효력발생)
      * 계약 종료 1분전 '월세 올료주세요'하면 묵시적 갱신 불인정 -> 계약 종료
      * 환산보증금 초과 임대차계약은 묵시적 갱신 적용 제외

 

   2) 계약갱신 요구권
      임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에
      계약갱신을 요구할 경우(by 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등)
      임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못함
      다만 계약갱신 거절 사유가 있으면 거절 가능

  

      임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한
      전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사가능

 

      갱신 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봄
      다만 차임 또는 보증금을 9%의 범위에서 증감 가능
        - 합의 안 되면 주변차임 등 고려하여 법원이 결정. 환산보증금 초과 임대차에는 9% 제한 없음

    계약생신 거절사유
      1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
        -> 임대인이 고의로 받지 않는 경우 법원에 공탁한다.
        -> 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하고 있는 경우, 임대인은 지금 바로 나가라고 할 수 있다. 단, 일부라도 지급한 후이면 그럴 수 없다.
      2....
      3. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
      4.... 8.

 

  3. 권리금 지키기
    임대인이 임차인의 권리금 취득을 방해하는 행위를 한 경우 임차인은 권리금에 상당한 금액(주변 시세)의 손해배상 청구를 할 수 있다.
    권리금 회수 방해행위
      1. 임대인이 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
      2. 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
      3. 현저히 고액이 차임과 보증금을 요구하는 행위
      4. 정당한 사유없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

    권리금 등 임차인 권리 포기 무효
      신규임차인 주선 포기 - 권리금을 주고 받지 않기로 한다라는 특약
        하겠다고 하더라도 상가임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 무효(제15조)
      마찬가지로 월세 1기(또는 2기) 연체 시 계약을 해제할 수 있다 또는
        월세 1기 연체사실이 있으면 계약갱신 할 수 없다는 규정도 모두 무효
      * 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

<건사 정용활 대디> 집에서는 내년에 제대하는 요리사가 꿈인 아들, 올해 고등학교를 졸업한 디자이너가 꿈인 딸의 아빠, 사회에선 작지만 깊이있는 기업의 열정있는 직장인, 가정과 직장의 식구들을 한 마음으로 사랑하는 휴머니스트랍니다. 두 아이의 아빠로 프랜차이즈, 창업, 음식점 관련, 16년 비즈니스에 필요했던 지식 관련 정보들을 꼼꼼히 소개할게요.